買房不是夢想?投資REITs真的讓你美夢成真嗎?

四月 20, 2016 No Comments by

近幾年台灣房價高漲,成交量受到政策及經濟影響大為降低,有業者趁勢鼓吹投資人投入海外房地產。有許多過去在台灣房地產市場獲利的投資人,未必會對國外政策及未來市場匯率有足夠的知識,如果僅著迷於房地產高獲利的人,務必要三思!不過也有受到新聞〈房市走跌 REITs發行大鬆綁〉、REITs持有商辦 出現價值減損〉、〈不動產獨立門戶 REITs迎千億美元資金影響,開始在詢問什麼是REITs,本週就來跟大家簡單說明一下,什麼是REITs。

 

Feature Photo Credit: Brad Greenlee @Flickr CC BY 2.0

 

先說結論
道理與股票差不多,真正有價值的關鍵,都來自於「資本」,只是型態上的不同:公司股票在於權益資本(由資本提供者出資集結人才、組成團隊的產出能力),而不動產在於自然資本(即土地提供農、工、商等事業營運所需空間的產出能力)。不動產市價大漲時,租金的投報率上會明顯下滑,因為通常租金的漲幅是變化很慢,而不動產市價是以資產計算會隨時市場氣氛變化很快。

 

因此目前的環境對REITS來說,若具備「資本運籌」能力(但必須由金錢信託的型態,轉變為投資事業的資本才行),仍可掌握此一市場提供的機會來提升產能。

 

REITs(Real Estate Investment Trusts)不動產投資信託
REITs是將傳統不動產所有權的物權轉為有價證券發行,將投資固定資產提升為投資具有流動性的證券,募集資金交由受託機構,利用投資不動產的方式,取得管理收益(註:參考資料)。

REITS

(圖片來源:金管會銀行局

 

另外一種則是所謂的不動產資產信託(Real Estate Asset Trusts; REATs),由不動產所有人委託移轉給不動產受託機構,由受託機構向投資人募集資金後,交由不動產委託人,受託機構則會將管理收益提交給投資人(註:參考資料)。

REATS

(圖片來源:金管會銀行局

 

REITs在台灣
根據目前公開資訊觀測的資料顯示,台灣市場目前有五支REITs基金:

  1. 新光一號:初始標的為商辦、商場、住宅。
  2. 國泰R2:初始標的為商辦。
  3. 富邦R1:初始標的為商辦、商場、住宅。
  4. 國泰R1:初始標的為觀光飯店、商辦、商場、賣場。
  5. 富邦R2:初始標的為商辦、廠辦。

 

對一般投資人而言,REITs提供的是:

  1. 流動性:將不動產固定的形式,轉移成具有流動性的證券。
  2. 參與性:實體不動產參與門檻高,REITs入手門檻低,增加投資意願。
  3. 專業性:受託機構找尋管理機構來處理不動產相關專業事務。

 

任何投資也都帶來相對的風險,像是:

  1. 不動產市場景氣風險
  2. 集中市場交易流動性風險
  3. 收益可能減少風險
  4. 信託財產減少風險
  5. 利率風險

 

重點是如同在最前面結論提到的,只要是經濟上的投資,投入的一定是資本。像不動產的投資,若不是針對土地,而只擁有房屋的話,那唯一可確定的,就只有價值逐年折舊而已(如同車子之類的資產)。就連買股票也一樣,若不是基於權益資本(淨值),由其產出能力所帶來的成長空間,那其實都不過還是一筆錢財,只是數字會隨股市變動而已。給年輕朋友:投資沒有捷徑 但絕對有學習方法!

 

(註:針對REITS在各國及台灣的發展有興趣者,可參考活絡我國不動產證券化市場之研究。)

 

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