房屋是「耐久消費財」,不是「資本財」!

一月 25, 2013 No Comments by

資金流動不平衡,造成台灣資本形成缺位的隱憂
先讓大家看一個數據,根據內政部統計處統計資料,台灣目前住宅自有率已高達87.4%,僅次於新加坡的90.1% 。不只是在亞洲,連跟全球相較都名列前茅。代表目前台灣房屋屬於租屋的比例,僅達13%的水準。這數據反應一個現象,擁有房子的比率愈來愈高,相對而言,租屋的人其實比想像中少。

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這也難怪,身邊滿多人對房屋頗有執念,認為「成家立業」、「有土斯有財」是一種安心感,馬斯洛(Abraham Maslow)的需求層次理論認為,在生理需求被滿足後尋求安心感是人性,也就是對人身安全、生活穩定的渴望。這本無可厚非,但若已超過「需求」的範疇(台灣對擁有房屋需求的滿足率為87.4%),產生扭曲後所推升的不平衡,正開始為未來的經濟悄悄埋入隱憂。

根據經建會的調查分析,房屋市場目前在各面向都呈現出不均狀態:住宅供需總體呈現潛在的超額供給,但台北市呈現供給不足,且不同區隔市場之房屋品質及價格也失調。這造成一些狀況,第一,在高房價的地區,資產增值部分僅由少數者獲得,讓社會總體利益分配失調;而房屋價格與地區有高度關聯性,台北都會區房價漲幅波動較大,購屋負擔較重,造成受薪階級與中低收入的購(租)屋能力相對疲弱,排擠其民生需求。第二,市場過多資金湧入房屋市場,直接排擠到其他產業及公共建設的投資,減少實質面生產,造成資金分配不均現象。

這讓我想到最近閱讀到杜拉克,在「動盪時代的管理」中所提到的一個觀察,當時(1980年代)已開發國家有種現象,叫做「資本形成不足」(資金無法轉換成資本,變成生產必須的投入)。造成資本形成不足的原因,其中之一是「儲蓄」最後都只會拿去消費掉,不投入生產,所以對資本形成沒有幫助。因為儲蓄目的是養老,領取到養老金後,結果通常就是花掉;此外另一個原因,在於除了儲蓄外,其他很大部分是投入到「房屋」。杜拉克認為房屋屬於「耐久消費財」,並不是能創造實質經濟價值的「資本財」,因此,投入房屋根本不能算「資本形成」。假設一個社會愈少資本形成來源,則未來創造生產力的機會愈可能被侵蝕,這種錯置的狀況,對大眾而言絕非好事。

■ 生產力之源,在於資本的建置

將前段提出台灣的現況,與過去的已開發國兩相對照,時空背景雖不同,但對投入不均的狀況,各位是否嗅到一絲相似? 經濟學家認為,若因資金寬裕,而像現況般繼續過度投入房市,將排擠其他產業投資需求,因此,有效引導民間資金投資公共建設及產業建設等,確有其必要性。

此外,現在很多人都會為退休金作規劃,但似乎都著重在「保有多少錢」,而不是「提升生產力」,跟過去已開發國的大眾行為模式,其實也沒差多少,殊不知這樣的想法其實頗危險。因為在經濟自然發展的狀態下,通膨發生是必然現象(除非各位預估未來全世界經濟永遠一蹶不振),如果只是直線思考:「錢會貶值,那就準備更多錢就好!」,其實根本不能解決問題,反倒是讓通膨能吃掉的部分更多。越多放著不動的死錢,對通膨巨獸就像美味的免費大餐;那如果轉成資產,例如「耐久消費財」中的代表—房子,是不是就可以高枕無憂? 其實也未必。因為房子畢竟不是生產工具,如果著重賺「轉手價差」、「租金收益」,通常需要碰運氣(例如搶到夠好的地段、或可以順利租出去),產出的成效不見得等於一個事業的經營成果(大家可以比較一下開早餐店跟當包租公的成果,此外還有事業產生的成就感與滿足)。而關於買房賺租金的回報,提供一篇新聞給大家參考:

2010/06/01工商時報:各家壽險公司當「包租公」,年化租金收益率大多不到3%!因應金管會要求,壽險業者首度公告全年不動產租金收益,到去年底為止,壽險業投資不動產金額為3,847億元,全年租金收入120億元左右,平均租金收益率僅3.11%。

在大台北的租金收益率,最好也大概3%左右,而且必須持續有租約簽定為前提,但其實也只剛好趕上通膨而已(以2010年1月為例,CPI年增率為2.35%)。除了大眾應該調整對租金或租屋人數的樂觀預期外,目前對於房價本身,政府在經濟面上著重的,也是要澄清不正確訊息,降低不正常之房價預期上漲心理,讓資金不會因此拉力而持續投入、壓縮其他產業的生長空間。如果著重的是生產力,就必須使資金與資產轉化,讓資本為生產事業所用,使效益提升至另一層級,創造出更多成果,例如可運用的資源、新的生產方式、新科技提升、環境負擔的成本更低等等,如此才能讓大家的生活不再只是原地踏步,也才有真正「安心感」的來源。

■ 最佳解決方案絕不是停住不動,而是起而行!

房價上漲是地區性問題,產業均衡發展,有助房價穩定,由此可見房價的發展根源於產業的發展。一地會有住房需求,是因為有人口的群聚效應、創造出經濟活動為支撐,而人口群聚的根本,還是各事業的發展。資產的周轉畢竟不能取代資本的生產力,經濟是無法在資本分配過度不均下順利無礙地前進。如果讓資本運用的機會過度被排擠,最終受害的依然是大眾。

今日的因是明日的果。明天會如何,端看今天做了哪些決定,每一個決定都會改變你的人生。曾國藩在給弟弟的一封信中說道:「今天進一分德,便可算是積了一升谷;明天修一分業,又算剩一文錢。德和業都增進,那麼家業一天天興起。」如果沒有感知到問題,就永遠不會開始改變,也不會有必須開始累積與轉化資本的體悟,為因應未來可能遭遇的經濟情勢,讓每個人的資本力提升,是責任,也是願望,與大家共勉之。

 
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