房產投資篇》眼界 決定你的視界: 繼續愛台灣,還是轉戰海外房地產?

十一月 09, 2015 No Comments by

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房產投資,在台灣,一向是顯學。

 

根據政府公布的 國富統計 來看,國人的財富近年持續增加。所謂的國富,包含了土地、房屋、耐久財和機器設備…等,其中佔比高、增速持續增加的當然就是房地產。國富由96年121兆,過5年已成長超過147兆,主要的成長來自房地產。

 

<救經濟、先打房>提到,從國富統計來看,以100年為例,公告地價的調升,增加6兆,而房價上漲,也增加了2兆,全國房地產總值達到105.2兆的規模,占國富淨額71.5%,就算全國都不事生產,生產力沒有提升,光是靠著公告地價的上升和房價上升,所謂的國富帳面數字,就能增加。

 

在<慢速又無感!這種國富統計脫離現實>指出,以目前最新的每人國富淨額736萬元來說,其中很大一塊便來自於房地產。

 

而102 年底家庭部門淨值為 99.34 兆元,房地產即占 38.69%,為最大宗。

 

瘋房地產,台灣人可排進世界前幾名。根據標準普爾的統計,台灣整體房屋貸款占GDP的64.9%,尤其是大台北地區,這幾年來來的漲幅速度達到6%至8%,遠比其他亞太區國家更為迅猛。

 

對於房產投資者來說……更正,若考量對於投資兩字的嚴格定義,寧可稱之為「房產交易者」比較恰當些。房產交易者在國人「有土斯有財」的觀念上作為基礎,加上多年來房地產價格看回不回、持續上漲,許多人在房地產累積了巨大的資產增值,於是此一成功經驗烙印在腦海,變成堅不可摧的固定印象:

迷思

 

 

蛋黃區價格開始鬆動

但其實,對於房地產繼續上漲現象,多年來已經累積許多懷疑甚至反對的聲浪,許多機動性強、有先見之明的人、已早先一步撤場,避免當最後一批白老鼠。這些撤退逐漸成為反動能,抵銷房價上漲的力量。

 

從數據就可看得出來,在2015年10月份,台北黃金地帶的價格開始鬆動。

 

蘋果日報<北市房價 蛋黃區破了>,引用信義房屋的統計指出,台北各區房價幾乎全面下跌,相較於過去,2015年第三季台北市大安區、信義區跌幅最大,分跌下跌15%、13%,跌破百萬房價,回到8字頭。而民眾貸款成數也持續減少,市場資金供給益發緊縮,要買房的民眾礙於資金不足,就算房價跌,照樣無法進場買房。

 

從整體市場結構來看,目前房地產市場呈現供給增加、需求降低、交易量縮的型態。

 

根據永慶房產集團統計,若以2012年第1季至2015年第2季,雙北市委售量增加3成,是3年以來的新高。但台北市和新北市在2015年6月建物買賣移轉棟數卻較上個月減少許多,分別為23%、11%,買氣急速降溫,而台北市更創下2003年SARS以來6月的單月新低量。

台灣房地產山雨欲來

不單是房仲業者的統計,就連內政部的數據也指向相同方向。內政部根據2015年10月不動產實價登錄資料指出,2015年5~7月三個月以來,不動產買賣共8萬多件,交易量較去年同期大幅降低19.9%,而公寓、華廈及住宅大樓平均每坪交易價格也較去年同期下跌1.2%。房地產景氣,真的降溫了。

 

媒體CNBC也以<台灣房市泡沫將破裂?>,為題指出,台灣房地產自2009年來翻升一倍,2014年房價所得比約為15倍,遠高於東京4.9倍,雪梨9.8倍,已存在泡沫化現象,有可能進行修正、而且目前還看不出會有逢低進場的買家彌補價格修正的缺口。

 

台灣房地產泡沫是當年日本兩倍

 

自1981年即赴日常住、長期觀察日本社會經濟情勢的旅日作家劉黎兒,對日本房地產、尤其是東京在20年前房地產泡沫驟然崩潰有深刻身親體會。她在<台灣房地產泡沫有多大>一文感嘆,即使是當年日本房地產泡沫時的瘋狂情景,對比台灣當前的房地產泡沫,都是小巫見大巫。

 

劉黎兒指出,日本在泡沫經濟時代,房價高到普通人買不起房,當年日本房價是房租的400倍。對照目前台灣情況,則是有過之而無不及,因為台灣房價是房租的800倍到1000倍,換言之,台灣的房地產泡沫是當時日本2倍以上。

 

日本的房地產泡沫,把房價房租比吹到了400倍的高點然後破滅,台灣呢,泡沫還能再吹多大?

 

自泡沫破滅後,日本人對於房地產是「不動產」的迷思已經改觀,「不動產」已經變成「負動產」,價格會負成長,沒有投資價值,年輕人寧可租屋也不要買房。

 

許多人顯然擔憂房灣房地產已經到頂,需求降低,接下來就是價格走下坡變負動產」,差別只在緩降或急速降溫。於是開始走出台灣,企求依循過去成功模式、在海外如法炮製。這種情況「豐收的痛苦」,過去累積的成果即使豐碩,但收割了,滿手現金資源,總得要找個去處吧。

 

於是,投資學裡講的「再投資風險」就產生了。因為過去績效不代表未來,不同階段的資產本身就承擔不同維度的風險。

 

海外地產投資 是出路嗎?

原本駐足台灣房地產市場運作的資金,近幾年大量移往海外。根據統計,光是2014年赴海外購買房地產的資金就高達740億元。日本、馬來西亞、柬埔寨…都是近年來國人追逐的焦點市場。

 

不過,海外地產投資難度,卻比本土版高上許多。原因是變數複雜,難以掌控的風險大增。

 

首先當然是匯率的變動。近年來,各國貨幣大戰,加上美國貨幣寬鬆政策逐漸縮緊,國際資金逐漸撤出,導致亞洲國家的幣值大受影響,以馬來西亞為例,該國令吉今年以來已有20%跌幅,不但該國進口商吃不消,就連房產交易客也叫苦連天。國際撤離資金的空缺,正希望由其他國家來補上,來自台灣的房地產資金,就是續命丹。

 

此外,各國政經情勢不同,若純以投資報酬率來看,可能落入只看報酬、忘記風險的大危險。以柬埔寨為例,這段時間柬埔寨房地產行情飆漲,價格高速飆漲吸引更多交易者進入市場。學者莊孟翰在接受採訪時指出,柬埔寨由屬軍政府統治,政策透明度和民主國家有所差異,不可不慎。

 

莊孟翰指出,前一波(約4年前)東南亞房地產投資,錢進越南胡志明市,一樣是華商搶進投資,結果控制不住通貨膨脹,投資客採遭套牢,血本無歸。當時越南房地產泡沫破滅,投資客、建商大量套牢,還不出貸款,大量放款的銀行也跟著遭殃,無法再提供資金給其他公司,導致惡性骨牌效應,遺留大量蓋到一半的公寓大廈和商辦。

 

此時越南也趁著這波東南亞投資熱,再度捲土重來,能否走出一番新的局面,還未可知。

海外交易風險

除了匯率、政經情勢、市場本質的問題外,海外房地產投資「水很深」的其一原因還有仲介商。

 

水很深的海外房地產仲介商

近來許多海外房地產看準台灣因本土投資疲軟、尋求海外機會的需求,來台擴張業務。不過若遇到行事有爭議的仲介商,可能花了大錢卻衍生糾紛,勞心又傷神。

 

蘋果日報<投資海外地產 開發商失聯> 有港人透過海外仲介商投資加拿大房地產,匯了80萬元購買預售案,卻發現無法如期交屋,聯繫電話停用、辦公室人去樓空。欲循法律途徑解決,但跨海求償,談何容易?

 

內政部地政司指出,國人透過仲介購買海外房地產,儘管仲介行為受國內法令約束,但由於建商、建案遠在海外,適用海外法令,一旦遇有糾紛爭議,可能連建商都找不到、更別說是要請求賠償了。

 

就算幸運沒有遇上紛爭,以建案大增、供給大幅增加的現況,未來租金收益是不是真能達到業者所宣稱的水準,恐怕不樂觀,因為租屋需求不可能短期內暴增,但供給快速增加必然壓低租金收益性。

 

結語: 當年的成功模式不一定能持續套用

 

過去以來,許多人在房產投資領域,乘著房地產上升的熱氣球,累積了巨大財富。

 

而這套成功模式,是否還能複製?

 

無論是繼續套用在台灣房地產,或是轉戰海外,繼續用這招模式打遍天下? 坦白說,諸多的變數已經讓預測的準確性變成一種賭注。而無論如何,房地產投資不需要、也不應該成為你配置資源的唯一選項,因為其間的機會成本,包含你等待的時間,是何其巨大的成本!

 

看好,何不事業化經營?

 

我們在前述曾說,房地產並不能稱為投資,而屬於交易屬性。原因出在於當中沒有生產力。

 

生產力為什麼重要?當一國的生產力沒有提升、只能仰賴資產面的價格成長,經濟絕不可能變強。這也是政府公布的國富持續增加、但人民無感的原因。

 

那麼,如何讓房地產這件事情,變得有生產力呢?

 

關鍵在於事業。投資大師葛拉漢曾說,「最明智的投資,就是將它事業化。」房地產本身是資產,而創造這些成果的原動力,來自於各類房建事業,他們才是具備具備生產力的單位,這是經濟和財富擴張的真正原動力。

 

比較圖

 

若看好該國房地產的成長,其實你應該直接投資房地產的業者。當然,這兩者所需要的基本知識完全不同,而所獲得的成果當然也會差距很大。

 

來談成果差異。Global Property Guide 的報告指出,房價高,使得台灣成為全球唯一租金收益率低於2%的國家,目前更降至1.57% (連香港都還有2.82%的水準!)

 

租金收益率

 

事實上,許多人受限於本身地處台灣,在房地產投資的眼界最多延伸至鄰近的日本、或是東南亞國家。眼界決定世界,如果能將眼界擴大,就能看到更多好機會。

 

就以美國房地產市場來說,該國是2007年次貸風暴、2008年金融海嘯的「重度震央區」,但自金融海嘯過後,美國房建業撥雲見日,有了很大成長。談到這裡,便不能不提到美國房建業者恩威房屋(NVR. Inc)的例子。

 

恩威房屋(NVR. Inc)在金融海嘯過後,儘管營運受到波及,但由於其獨特的事業模式、並搭配「土地選擇權」(請參考<延伸閱讀>) 此一利器,使得它對於世紀級的黑天鵝事件,應對能力相對強悍很多。同業紛紛不支倒地,就如同幫恩威房屋(NVR. Inc)清除了擴張市場道路上的一顆顆擋路的大石頭,累積更大的市場佔有率。

 

恩威房屋(NVR. Inc)的股價一度在2009年時滑落至低點332美元的價格。隨著美國房建業的復甦,營運轉趨穩定並創下佳績,完全展現台灣俚語所說「打斷筋骨顛倒勇」的氣勢。目前(2015年11月)恩威房屋(NVR. Inc)的股價已達1630美元,成長幅度高達390.9%,相信這樣的成績,應該比起買賣房地產要好上非常多! 也由於恩威房屋(NVR. Inc)本身並不配發現金股利,將保留盈餘放在公司裡,持續透過營運產生利潤加成的效果,這種複利成長也就透過股價的強勁成長來顯現。

 

nvr

 

恩威房屋(NVR. Inc)是一個很好的例子,帶我們看見三件事情:

 

(1) 房地產買賣的限制性比較多,尤其是地理限制。投資房建事業甚至跨足至美國,你只需事業分析的基本能力就能辦到。

(2) 房建事業運作良好的話,本身具有複利成長的效果,比起房地產的成長更可觀

(3)一旦需要現金,房地產只能整個物件變賣求售,你不可能只賣一個陽台或廚房。但房建事業的股權相對彈性很多,而且變現速度更快。

 

綜合整篇文章所彙整的觀點和資料,我們提供以下具體結論和行動建議:

 

結論一

台灣房地產市場本身成長潛力已難期待,而租金收益率更是全球排名吊車尾

 

結論二

海外房地產市場,在國際貨幣戰爭、政治環境、仲介業者良莠不齊等因素干擾下,並非最佳投資選擇。

 

行動指南

與其做房地產買賣交易,不如尋找有高度成長潛力的房建事業,成果更值得期待。

 

 

延伸閱讀

你可能錯過的大機會型態(2) 打不倒我的,使我更強大 – 房建公司NVR如何挺過金融海嘯?

尼采曾說,「殺不死我的,使我更強大」。在投資領域,這句話同樣適用。我們總能在很多事業奮鬥史裡頭,看到層出不窮的「黑天鵝事件」,衝擊你的投資標的。小則對公司傷筋斷骨,大則破產倒閉。但也有公司能從一連串震盪挺下來。災難沒有使他屈服,反而磨練了經驗值,使他更強大!

 

 

 

 

投資上的選擇與巴菲特的最愛

巴菲特在〈投資上的選擇與巴菲特的最愛中,依照資產本質的不同來說明,為什麼他最喜愛具有生產力的事業?又為什麼他可以不受世道好壞影響,堅持走他自己的路。

 

 

 

 

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