一席話,衝擊房市前景!?

十一月 05, 2013 No Comments by

日前央行總裁彭淮南的一席話,「利率不可能永遠這麼低」,為國內房地產市場,投下震撼彈,「未來利率走升怎麼辦?央行不希望未來有『房貸風暴』發生,會提醒國銀繼續注意房貸授信風險。」、「升息列車已在暖車,只是看何時啟動而已。」

 

 

這是因為央行已經連續9季利率維持重貼現率1.875%不變,可說是創了2000年以來最長低利率時期的紀錄。日前首度暗示未來將有可能升息,此舉也間接代表,目前的低利率環境,即將在未來的某一天結束。

 

長期維持低利環境,各類民生物資都有上漲的可能,尤其大家最為反彈的「油電雙漲」,更是央行所不欲樂見。但是,低利環境促使資金餘裕,也讓民眾亟欲活用手上的現金,各類資產在這段時間,都呈現顯著的上揚。

 

水可載舟、亦可覆舟。受益於低利率而大幅升值的資產,如今,利率即使只是微幅上升,都會對資產市場造成衝擊,尤其是一般認為是百業之首的房地產。

 

雖然房地產市場市場仍舊方興未艾,但根據嘉鼎資本的研究顯示,過去的房地產榮景,主要受益於屆退與退休族群 (60歲以上) 人口成長。該族群在過去13年內成長50%,未來10年有可能再成長50%,此族群經歷過台灣經濟成長最發達的1980年代,累積較多財富,屆退休時期望能找到財富保值的去處,但因為台灣投資環境中找不到較好的選擇,加上過去十年房地產的價格一直保持增長,因此,投入房地產,而不是投入有風險但生產力或成長性更佳的事業,成為多數握有財務資源的屆退休族群財富保值的選項。

另一方面因為工作人口持續增加,直到近三年才成長停滯,也支撐起首購房屋的市場。因為有需求面的實際支持,房價在過去除了遭逢短期事件例如SARS外,大致能維持一定的水準以上。

 

這個情況,在2008年金融海嘯過後,有了變化。

 

金融風暴過後,房價成長開始停滯。國內購買房屋的主流集中於29坪以下(占總交易量約70%上下)。總體而言,一般民眾可負擔的購屋坪數持續縮減,除了印證經濟狀況不佳、所得不成長外,也顯示出房價未來有爆發性成長的空間越來越小。

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↑ 各坪數房屋交易量:29坪以下為主流,近年首購與換屋選擇均傾向越小坪數為主,且交易量持續減少

這是不是一個仍舊值得大量投入的產業? 又該如何因應台灣房地產未來的可能挑戰?這是目前大多數台灣地產參與者的心聲。

 

投資大師華倫巴菲特,曾經如此評論包括黃金、房地產這類資產特質:

 

那些本身無法生產任何東西,只能期待未來由別人來接手購買的資產。對方雖然對這類資產,永遠不會有生產力的特性心知肚明,但卻還是願意用高價來買入。十七世紀時的鬱金香,就是深受這類購買者喜愛的其中一種。

這類投資需要持續擴大的購買者族群,許多人也因為相信會這樣,而接連受到吸引。啟發人們想擁有這類投資的原因,並非是投資標的本身的產出能力(因為它一直都是死的東西),反而是基於未來,必定會有人更熱切想去擁有它的信念。

 

房地產市場的未來走勢,太多層面、太複雜,我們不敢言斷。

 

我們能夠清楚掌握的是事物的本質。身為一個放眼於未來的投資者,要投入的是買進後賣出的資產交易遊戲(如黃金、房地產),還是可長可久、能不斷把餅做大的生產事業(具備生產性的事業體),決定權,在手上。

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